Когда сделка считается недействительной, должная осторожность, осмотрительность. Наличие встречного предоставления. Для автономного учреждения

Содержание
  1. Как проявить должную осмотрительность при выборе контрагента?
  2. — Обязан ли налогоплательщик для целей налогообложения проверять своего контрагента при заключении сделки?
  3. — Что означает «необоснованность» применительно к налоговой выгоде?
  4. — В каком акте содержатся признаки, которые указывают на необоснованную налоговую выгоду?
  5. — С чего начать проверку контрагента?
  6. — Можно ли проверить на основе открытых сведений полномочия на подписание договора?
  7. — А если представитель контрагента действовал на основании доверенности, оформленной в порядке передоверия?
  8. – Какое значение имеет проверка адреса контрагента?
  9. Должная осмотрительность: алгоритм действий
  10. Что такое должная осмотрительность и обязательно ли её проявлять
  11. Признаки недобросовестного контрагента
  12. Порядок проверки контрагентов
  13. Алгоритм проявления должной осмотрительности
  14. В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?
  15. 2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?
  16. 2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?
  17. Разница между недействительным и незаключенным договором в российском праве
  18. Процедура признания договора недействительным
  19. Последствия признания договора недействительным
  20. Заключение
  21. Оспаривание сделки: при каких условиях сделка признается недействительной
  22. Недействительность
  23. Ничтожные сделки
  24. Оспоримые сделки
  25. Что и как оспаривают

Как проявить должную осмотрительность при выборе контрагента?

Когда сделка считается недействительной, должная осторожность, осмотрительность. Наличие встречного предоставления. Для автономного учреждения

21.07.2015

С.В.Разгулин, действительный государственный советник РФ 3 класса

На возможность применения налогоплательщиками налоговых вычетов по НДС, уменьшения доходов на расходы, иных налоговых преференций влияет, проявил ли налогоплательщик должную осмотрительность при выборе контрагента.

Процедура «проявления должной осмотрительности» Налоговым кодексом  не предусмотрена.

О том, как проверить налогоплательщикам своих контрагентов с учетом правоприменительной практики, а также изменений, произошедших в законодательстве, вы узнаете из интервью.

— Обязан ли налогоплательщик для целей налогообложения проверять своего контрагента при заключении сделки?

Налоговый кодекс не содержит обязанности налогоплательщика запрашивать сведения о регистрации контрагента, постановке на учет в налоговых органах, исполнении им своих обязанностей в налоговых отношениях и т.д. Представление соответствующих документов о контрагенте для получения налоговой выгоды, например, для вычета по НДС, применения налоговой льготы Налоговым кодексом не предусмотрено.

Однако необходимость в наличии документов, подтверждающих осмотрительность при выборе контрагента, может возникнуть, если налоговый орган откажет в получении налоговой выгоды по причине ее необоснованного применения, и налогоплательщик вынужден будет приводить доказательства обратного.

— Что означает «необоснованность» применительно к налоговой выгоде?

Статья 1 ГК РФ предусматривает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

«Необоснованность» налоговой выгоды, прежде всего, означает, что деловой цели в хозяйственной операции не было. Отметим, что на практике иногда стирается грань между отсутствием деловой цели в сделке и отсутствием собственно сделки.

В первом случае сделка была, но ее единственная цель – налоговая выгода (к примеру, заключение договоров возмездного оказания услуг с индивидуальными предпринимателями вместо ранее существовавших трудовых договоров с работниками). Во втором случае с помощью искусственного документооборота создана лишь видимость сделки.

Примерами, когда сделка не могла быть осуществлена, могут быть: заявление вычетов в отношении товаров, которые не производились в указанном в первичных документах объеме, или в отношении работ (услуг) при отсутствии у исполнителя персонала, производственных активов для их выполнения (оказания).

Факт приобретения товара может быть опровергнут инспекцией, например, при установлении невозможности поставок аналогичного товара от иных поставщиков, повторном отнесении организацией на затраты спорных расходов.

— В каком акте содержатся признаки, которые указывают на необоснованную налоговую выгоду?

Некоторые признаки были названы в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды».

Но, как правило, речь идет не об одном – двух признаках, а о совокупности обстоятельств, которые свидетельствуют о ее получении.

К наиболее очевидным признакам, указывающим на необоснованную налоговую выгоду, относится фактическое отсутствие контрагента, явная неспособность выполнять взятые им на себя обязательства по сделке.

— С чего начать проверку контрагента?

С проверки его существования: государственная регистрация, постановка на налоговый учет, полномочия на осуществление сделки (проверка юридического статуса).

Отсутствие должной осмотрительности и осторожности проявляется в заключении договора с несуществующими лицами. Подобное дело было рассмотрено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 10095/11. Документы, оформленные от имени незарегистрированных лиц, не могут служить основанием для учета расходов и применения налоговых вычетов.

К сделкам с несуществующими лицами могут относиться и случаи, когда у налогоплательщика имеются сведения о том, что лица, указанные в качестве учредителей, в судебном порядке отказались от участия в учреждении организации. При заключении сделки с таким контрагентом риск налоговых претензий составляет 100%.

Проверка возможна с использованием общедоступных источников информации, прежде всего, интернет-ресурсов ФНС (http://egrul.nalog.ru). Получение по ОГРН (ОРГНИП) выписки из ЕГРЮЛ в электронной форме, заверенной электронной подписью МИФНС по централизованной обработке данных, доступно бесплатно через сайт ФНС.

— Можно ли проверить на основе открытых сведений полномочия на подписание договора?

Полномочия исполнительного органа контрагента (в том числе, отсутствие дисквалификации) или уполномоченного представителя должны быть проверены. В данном вопросе также помогут сервисы ФНС России.

Причем предполагается, что лицо, используя данные ЕГРЮЛ, не знает и не может знать об их недостоверности.

Третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, вправе исходить из неограниченности этих полномочий (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Если сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ). Исключение возможно для ситуаций, когда соответствующие данные не были включены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 ГК РФ).

— А если представитель контрагента действовал на основании доверенности, оформленной в порядке передоверия?

В этом нет ничего необычного. В случае подписания сделки от имени юридического лица его сотрудником, действующим на основании доверенности, выданной в порядке передоверия, другая сторона сделки признается добросовестной, если ею были изучены доверенности (первоначальная и выданная в порядке передоверия), дающие полномочия сотруднику юридического лица, совершившему сделку.

– Какое значение имеет проверка адреса контрагента?

Следует различать адрес места нахождения, указываемый в учредительных документах, и адрес, указываемый в ЕГРЮЛ.

Местонахождения может определяться в уставе обозначением населенного пункта – например, в уставе место нахождения организации может быть указано как город Москва.

Поэтому изменение сведений в ЕГРЮЛ в части адреса организации в рамках города Москвы не требует внесения изменений в устав.

Полезную информацию об адресах можно получить на сайте ФНС ( https://service.nalog.ru/addrfind.do; https://service.nalog.ru/baddr.do).

Источник: https://taxcom.ru/about/news/razgulin_kontr/

Должная осмотрительность: алгоритм действий

Когда сделка считается недействительной, должная осторожность, осмотрительность. Наличие встречного предоставления. Для автономного учреждения

Должная осмотрительность при выборе контрагента. Что нужно учесть при выборе и проверке контрагента, чтобы обезопасить себя? Как доказать, что налогоплательщик проявил должную осмотрительность и осторожность? Рассмотрим в статье.

Курсы повышения квалификации для бухгалтеров и главных бухгалтеров на ОСНО и УСН. Учтены все требования профстандарта «Бухгалтер». Систематизируйте или обновите знания, получите практические навыки и найдите ответы на свои вопросы.

Что такое должная осмотрительность и обязательно ли её проявлять

Понятие «должная осмотрительность» законодательство не содержит. Но по общему определению непроявление должной осмотрительности значит, что компания работает с недобросовестными контрагентами. Такое понятие законодательно тоже не закреплено, однако последствия всё равно могут быть.

Если компания не проявила должную осмотрительность, налоговики доначисляют налоги. В первую очередь, будут начислены: входящий НДС, который был принят к возмещению из бюджета и налог на прибыль.

Так как документы, которые были получены компанией от поставщиков, позволили уменьшить расходы, компания не доплатила налог на прибыль, заплатила меньше НДС. Налоговики видят, что возможно есть какие-то сомнительные сделки, и доначисляют налоги.

Как избежать таких ситуаций рассмотрим в статье.

Должная осмотрительность — это комплекс мероприятий, который направлен на проявление необходимых действий со стороны нашей компании по выбору контрагента. Компания самостоятельно определяет зону ответственности, риски, которые необходимо оценить, когда выбирается новый контрагент. Например, вы решили закупить товары.

Прежде чем закупить эти товары, вы должны исследовать рынок, посмотреть у кого товары дешевле, выбрать наиболее подходящий вариант, который соответствует вашей деятельности и после закупки данного товара мы принимаем НДС к вычету. Если компания работает на общем режиме, то вы можете свою прибыль тоже уменьшить, — доходы минус расходы, а расходы есть ни что иное, как купленное сырье.

Каким же образом вы можете проявить должную осмотрительность?

Должная осмотрительность — это всего на всего один из способов проверки контрагента. Весь комплекс мероприятий организация должна разработать самостоятельно.

Интересное письмо выпустила налоговая служба совсем недавно. Его реквизиты: Письмо ФНС от 28.12.2017 № ЕД-4-2/26807.

В нем указано, что при проведении налоговых проверок сотрудники ИФНС не должны использовать понятия, сформулированные в Постановлении Пленума ВАС от 12.10.

2006 № 53 года и судебной практике, сложившейся до 19.08.2017 года. К таким понятиям, в частности, относится  «должная осмотрительность».

Помимо понятия «должная осмотрительность», в августе 2017 года появилось ещё одно понятие. Оно связано с тем, что в НК РФ была добавлена новая статья 54.1 НК РФ о необоснованной налоговой выгоде.

Компания не проявляет должную осмотрительность, соответственно она получает необоснованную налоговую выгоду. Ст. 54.1 НК РФ не отменяет обязанность проявлять должную осмотрительность.

Более того, сделка осуществлена для получения необоснованной налоговой выгоды, если налоговики могут доказать, что компания не проявила должную осмотрительность.

Что ещё подразумевается под необоснованной налоговой выгодой:

  • отсутствие реальности сделки;
  • если налоговиками будет доказана взаимозависимость контрагентов (главное, чтобы цены были не ниже рыночных);
  • если контрагент, который осуществляет сделку с вашим поставщиком понимает, что его действия направлены на получение необоснованной налоговой выгоды.

Признаки недобросовестного контрагента

Признак Характеристика
Действующая фирма Если фирма действующая, то вопросов нет. Если не действующая, то никаких сделок с такой фирмой быть не можетНет данных в ЕГРЮЛ
Неуплата налогов Если контрагент имеет задолженности перед бюджетом — это первый признак, который свидетельствует о том, что возможно договор заключать не нужно. Либо нужно уточнить по каким причинам образовалась задолженностьЕсть долги перед бюджетом
Нет деятельностиНет отчетности, признаки «однодневки», номинальный директор у фирмы
Деньги Это говорит о том, что основной вид деятельности данной организации сводится к транзактным платежам, то есть платежам, которые приходят и сразу же уходят. Денежные средства не задерживаются на расчетном счете фирмы и основная цель этой деятельности является получение и вывод денежных средствТранзитный характер
Реклама Есть ли какая-то информация о вашем контрагенте в интернете, в СМИ. Если у компании нет сайта, нет рекламы, то у налоговиков возникает вопрос как же вы узнали об этой компанииНет сайта, объявлений, отзывов
Адрес Если поставщик зарегистрирован по адресу массовой регистрацииМассовая регистрация
Условия договора Для того, чтобы выполнить условия договора компания работает себе в убытокОбременительные
СудыНаличие дел в картотеке
Ресурсы компании К примеру, если вы заключаете договор на производство строительных работ, то у этой компании должен быть штат строителейНет активов и сотрудников

Порядок проверки контрагентов

В первую очередь проверяется контрагент по открытым источникам. Перед тем, как заключить договор вы должны проверить контрагента. Вы смотрите какие отзывы пишут покупатели, которые уже закупали у данного поставщика активы или услуги, смотрите сколько было судебных дел.

Вы должны запросить у контрагента следующие документы:

  1. Карточка реквизитов.
  2. Пакет документов в зависимости от вида контрагента
Иностранная Русская ИП
Документы, подтверждающие правовой статус (Устав)Учредительные документы (Устав, ОГРН + листы записи, ИНН)Документы госрегистрации (Свидетельство, лист записи)
Документы, подтверждающие полномочия подписантаДокументы, подтверждающие полномочия подписантаДокументы, подтверждающие личность подписанта
Выписка из торгового реестра страны иностранной компанииВыписка из ЕГРЮЛ, лицензии и др.Выписка из ЕГРИП

Алгоритм проявления должной осмотрительности

Шаг 1. Необходимо разработать положение о договорной работе. Скачать подробную схему согласования договора.

Шаг 2. Необходимо разработать регламент по соблюдению должной осмотрительности.

Шаг 3. Прописать в должностные инструкции работников ответственность при не проявлении должной осмотрительности при выборе контрагентов. К примеру, можно включить такие формулировки:

Сотрудник обязан проверить, чтобы наименование продавца и покупателя обязательно соответствовали учредительным документам. При обнаружении ошибки в наименовании продавца или покупателя документ к учету не принимать, связаться с поставщиком, попросить переделать документ.

Сотрудник обязан проверить наименование товара, которое должно соответствовать договору поставки, наименование работ (услуг) – договору на выполнение работ, оказание услуг. При обнаружении несоответствия в наименовании товаров (работ, услуг) документ к учету не принимать, связаться с поставщиком, попросить переделать документ.

Сотрудник обязан проверить сумму НДС и цену товара с учетом НДС. При обнаружении арифметической ошибки документ к учету не принимать, связаться с поставщиком, попросить переделать документ.

Шаг 4. Запросить письмом у контрагента необходимые документы перед заключением договора (Устав, ОГРН, ИНН, налоговая декларация по НДС, по налогу на прибыль).

Шаг 5. Составить карточку налоговой безопасности.

Статья написана по материалам Александра Пятинского

Источник: https://School.Kontur.ru/publications/1603

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Когда сделка считается недействительной, должная осторожность, осмотрительность. Наличие встречного предоставления. Для автономного учреждения

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом);
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ); Подробнее…Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников.
  • в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ); Подробнее…Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной.
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); Подробнее…Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность.
  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Подробнее…Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Проверить юридическую силу правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов можно с помощью нашего сервиса “Правовая экспертиза документов.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru.
  • риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство; В случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней; До подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.
  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ); Подробнее…По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:
    • сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);
    • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
    • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

    В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

    Рекомендации покупателю:перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак.

    Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость.

    В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;

    Подробнее…

    Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

    Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.

    Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки(ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

    Подробнее…

    При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

    орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

    Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

    Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность.

    Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

    Минимизировать риск заключения оспоримой сделки можно, заказав на нашем сайте  ПАСПОРТ ОБЪЕКТА, который содержит объективную и достоверную информацию, полученную из официальных источников, проанализированную и обобщенную квалифицированными специалистами в едином документе. 

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700 тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ); Подробнее…

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-mozhet-byt-priznana-sudom-nedeystvitelnoy/

Разница между недействительным и незаключенным договором в российском праве

Когда сделка считается недействительной, должная осторожность, осмотрительность. Наличие встречного предоставления. Для автономного учреждения

Правовое регулирование:
Общие условия, касающиеся недействительности сделок, в России закреплены в §2 главы 9 ГК РФ. Помимо общих положений, недействительности договора посвящены отдельные нормы, касающиеся различных видов договоров, а также ст. 431.1. — «Недействительность договора».

В отличие от незаключенного договора, в недействительном договоре сторонами могут быть согласованы все существенные условия, однако сам договор прямо нарушает положения законодательства.

То есть, условия, которые требует закон для признания сделки действительной (законность содержания; способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки) не соблюдаются.

Исходя из этого, недействительность сделки может быть обусловлена следующими факторами:

  • Незаконность содержания (порок содержания). Сделки, противоречащие закону, в том числе сделки, противоречащие основам правопорядка и нравственности.
  • Неспособность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (порок субъектного состава). Отсутствие дее- и правоспособности лиц, участвующих в сделке, выход за пределы полномочий, отсутствие согласия родителей лица от 14 до 18 лет, несоответсвие целям деятельности.
  • Несоответствие воли и волеизъявления сторон (порок воли). Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
  • Несоблюдение формы сделки (порок формы). Порок формы выражается в несоблюдении установленной законом или соглашением сторон простой письменной или нотариальной формы сделки, а также требований государственной регистрации. В п. 3 ст. 163 ГК РФ сказано, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет недействительность (ничтожность) сделки. Также, если это указано в договоре или содержится в прямо указанных в законе случаях, несоблюдение простой письменной формы сделки тоже может повлечь ее недействительность (ничтожность) — п.2 ст. 162 ГК РФ.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) — п. 1 ст. 166 ГК РФ.

Недействительность сделки означает, что действие, которое совершено в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты (Е.А. Суханов).

Процедура признания договора недействительным

Процедура признания договора недействительным осуществляется в судебном порядке. Крайне важное значение имеет соблюдение требований законодательства в части управомоченных на подачу иска лиц.

Важно:
Не во всех случаях имеются законные основания к признанию договора недейситвительным. П. 2 ст. 431.

1 ГК РФ: «Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны».

По результатам рассмотрения дела суд выносит решение о признании сделки недействительной либо отказывает в удовлетворении требований истца. Признание сделки недействительной влечет следующие последствия.

Последствия признания договора недействительным

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

А что если часть обязательств по такой недействительной сделке уже была исполнена? В таком случае применимы правила о реституции: ст.

167 ГК РФ — «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». Таким образом восстанавливается первоначальное имущественное положение сторон договора, которое существовало до его заключения и исполнения.

Интересно:
В Постановлении Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 сказано, что недействительность договора, из которого возникло основное обязательство, по общему правилу, влечет недействительность соглашений о мерах гражданско-правовой ответственности за нарушение этого обязательства, в том числе о неустойке (п. 64).

Заключение

Таким образом, несмотря на часто встречающуюся подмену понятий «незаключенный договор» и «недействительный договор», в данных правовых категориях есть четкие различия.

Незаключенный договор — это сделка, которая не состоялась, в то время как само установление действительности или недействительности договора может иметь место только в том случае, если сделка состоялась и договор заключен, однако ввиду ряда причин был признана незаконным. К незаключенным договорам неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Юридическая компания GFLO Consultancy предоставляет профессиональную юридическую поддержку для бизнеса и физических лиц. Наши специалисты будут рады помочь Вам, напишите нам!

Источник: https://gflolaw.com/nedejstvitelnyj-dogovor/

Оспаривание сделки: при каких условиях сделка признается недействительной

Когда сделка считается недействительной, должная осторожность, осмотрительность. Наличие встречного предоставления. Для автономного учреждения

Далеко не все сделки заключаются в условиях двухсторонней победы, когда каждый остается в выигрыше.

Люди, подписывая договор, теряют имущество, попадают под тяжелые долговые обязательства, лишаются денежных накоплений и репутации.

В таких ситуациях есть один верный выход – на законных основаниях признать совершенную сделку недействительной, чтобы вернуть потерянное, восстановить справедливость и защитить свои незаконно нарушенные права. 

Недействительность

Сделки, действия которых не создают гражданских прав и обязанностей, и не имеют юридической силы, называются недействительными. Недостатки в форме, содержании и целях, позволяющие аннулировать соглашение, устанавливаются законом. Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые.

Недействительность как ничтожных, так и оспоримых сделок ведет к возврату каждой из сторон всего полученного в результате подписания соглашения (двусторонняя реституция). Если такой возврат по каким-то причинам невозможен, то передается денежная сумма, равная стоимости предмета договора.

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка недействительна уже с момента заключения. В данном случае суд не признает или оспаривает ее недействительность, а констатирует сам факт, что это действительно так, и ставит точку в неопределенности правоотношений сторон. 

Недействительная сделка не имеет юридической силы, а значит, и не влечет никаких последствий. Например, для оформления завещания есть установленная письменная форма, но если завещание существует только устно, то это ничтожная сделка, не имеющая никаких правовых последствий. 

Мнимые или фиктивные сделки – сделки, которые совершаются только на бумаге. Стороны изначально не ставят цель исполнять обязательства по заключенному договору, поэтому не заинтересованы в правовых последствиях.

Обычно мнимые сделки заключают для получения какого-то незаконного результата. Например: собственник продает или дарит имущество, чтобы его не изъяли за долги.

При этом реального перехода во владение другого человека не происходит, но избежать ответственности удается. 

Притворные сделки – участники сделки вступают в юридические отношения с правовыми последствиями, но цель соглашения в прикрытии другой сделки.

Например, квартиру оформляют по договору дарения, а по факту за нее выручено 3 млн рублей. В этом случае первый договор прикрывает второй с целью избежания подоходного налога.

Сама по себе такая сделка ничтожна, но прикрываемая имеет полную юридическую силу.

Сделка, нарушающая закон и затрагивающая публичные интересы. Публичные интересы довольно абстрактное понятие, в него включают интересы общества, здравоохранения, государственной безопасности, окружающую среду и т.д.  

Сделка, заключенная несовершеннолетним. По закону, дети с 6 до 14  лет могут сами покупать недорогие игрушки и получать в дар движимое имущество (например, велосипед), от 14 до 18 – оформлять авторское право, заводить счет в банке и распоряжаться своими деньгами. На другие случаи нужно соглашение или присутствие родителей.

Сделка, совершенная недееспособным лицом. Такие сделки опасны в первую очередь для человека, страдающего психическими расстройствами. Он рискует лишиться имущества и денег, если нет опекуна, который уполномочен принимать решения для его же безопасности. Недееспособность подтверждается психиатрическим освидетельствованием.  

Оспоримые сделки

Оспоримая сделка не отвечает обязательным требованиям со стороны закона, но недействительной может быть признана только по требованию одной из сторон и по решению суда.

Если ни одна из сторон договора или заинтересованных в деле лиц не предъявили иск, то сделка считается совершенной и не противоречащей закону.

Закон предоставляет возможность самостоятельно решать, оспаривать сделку или искать другие пути решения проблемы с участниками процесса.

Как и ничтожные, оспоримые сделки имеют виды:

  • сделки с несовершеннолетними в возрасте 14-18 лет;
  • сделки, заключенные с человеком, имеющим ограниченную дееспособность;
  • сделки, заключенные с лицом, не осознающим значимость своих действий и их последствий;
  • сделки, совершенные ошибочно;
  • сделки, полученные через обман, насилие, шантаж, угрозы, по злому умыслу одного из участников и как следствие тяжелой жизненной ситуации;
  • сделки юридического лица, не входящие в область его полномочий.

На первый взгляд, оба типа сделок похожи. Но если ничтожные сделки не нуждаются в судебном подтверждении и прямо признаются законом недействительными, то для оспоримых соглашений нужна доказательная база. Судьба сделки в таком случае полностью зависит от решения суда.

Например, с целью получить имущество пожилого человека иной раз создаются такие схемы, которые на первый взгляд выглядят вполне законными и оправданными, а по факту, если копнуть глубже, являются самым настоящим мошенничеством. Так, можно обманным путем привести пожилого родственника на экспертизу, признать его недееспособным и прибрать к рукам имущество. Если в ситуацию некому вмешаться, то злоумышленник останется при своем и безнаказанным. 

Что и как оспаривают

Ниже приведен список сделок, чаще всего подвергающихся оспариванию:

  • купля-продажа имущества;
  • дарение имущества;
  • раздел наследства или оспаривание завещания;
  • раздел имущества супругов или оспаривание брачного договора;
  • оспаривание бизнес-сделок;
  • ипотечные и иные виды залоговых обязательств;
  • поручительства.

За одной из сторон соглашения, кроме больших сумм денег, часто стоит человеческий фактор: корысть, зависть, заболевание, жадность, желание наживы, мести и т.д.

И даже дееспособный человек в какой-то момент может не давать себе отчет о своих действиях, потерять контроль над ситуацией, находясь под влиянием обстоятельств или эмоций.

Для этого в день сделки лучше всего проводить психиатрическое освидетельствование. 

В случае, если вторая сторона договора будет признана несделкоспособной на психиатрическом освидетельствовании, то вы, заранее отказавшись от такой сделки, избежите в последующем ситуации возврата денег или имущества из-за признания сделки недействительной в суде. Если психиатр заподозрит неблагоприятное состояние для заключения сделки непосредственно у вас, то вы вовремя прекратите все дальнейшие действия по подписанию договора и не позволите испортить вам жизнь. 

Если же вы все-таки столкнулись с процедурой оспаривания сделки, то специалисты АКЦ Помощь готовы помочь, предоставив весь спектр медико-юридических услуг на основе глубокого анализа именно вашей ситуации. 

Обложка: ru.freepik.com.

Источник: https://www.akc-help.ru/blog/usloviya-priznaniya-sdelki-nedeystvitelnoy

Законы и акты
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: